Сегодня: 24.10.20 г.
YKTIMES.RU

Авторский взгляд

Снижения цен на недвижимость в Якутске ждать не стоит

24.09.2020

YKTIMES.RU – В России цены на квартиры в новостройках вырастут на 12-15% к концу года, предсказывают федеральные эксперты. Редакция News.Ykt.Ru попросила прокомментировать ситуацию с ценами в Якутске эксперта по недвижимости Аркадия Назарова и дать свой прогноз.

— Повышение цен спровоцировано снижением процентных ставок — это «Дальневосточная ипотека» и субсидированная ипотека для молодых семей от 5%. Спрос сильно вырос — застройщики начали увеличивать стоимость. Буквально за полгода цена увеличилась в среднем до 105-110 тысяч рублей за квадратный метр. Даже в домах, которые планируется ввести только в 2022 году, квартиры продают по 100 тысяч за кв.м. Есть квартиры и по 115, и по 120 тысяч рублей за кв.м.

Цены больше не снизятся. Люди, купившие квартиры по 105-110 тысяч рублей за кв.м, после обустройства и ремонта не будут продавать жилье по заниженной стоимости. Поэтому в следующем году и далее ожидается большой рост цен, в том числе и на вторичном рынке жилья.

Сейчас мы наблюдаем, что цены на вторичном рынке тоже начали постепенно подниматься. Если сравнивать с весной, то они повысились на 5-8 тысяч рублей за кв.м. Весной было очень выгодно покупать вторичное жилье, потому что все хотели продать недвижимость, чтобы вступить в «Дальневосточную ипотеку».

Когда квартиры в новостройках практически закончились, люди перешли на индивидуальное строительство. Тем самым они тоже спровоцировали рост цен на участки. Поэтому сейчас в «хороших» районах — Сергелях, Хатынг-Юрях и т.д. — голые участки по 10 соток стали стоить порядка 2-3 миллионов рублей, некоторые умудряются продавать и по 4 миллиона.

Банкам также очень выгоден рост цен на недвижимость, потому что им надо увеличивать стоимость квартир, находящихся у них в залоге. «Играя» процентными ставками, они увеличивают стоимость залога.

Еще одну медвежью услугу, которая способствует росту цен на рынке, оказывают покупатели недвижимости без первоначального взноса. Так как у покупателя нет первоначального взноса, продавец искусственно завышает цену на квартиру, чтобы банк принял сделку. После этого часто случается, что покупатель без первоначального взноса не может оплачивать выданную ему ипотеку, и квартиру банк выставляет на торги по той цене, по которой она была куплена официально.

Если ситуация и дальше будет развиваться в том же ключе, думаю, в следующем году цены на недвижимость на вторичном рынке дойдут до 110 тысяч рублей за квадратный метр. В новостройках уже сейчас цены доходят до 110 тысяч рублей, в том числе и в домах, которые будут введены только через два года.

Что я могу посоветовать желающим приобрести недвижимость? Покупать сейчас квартиру в новостройке по «Дальневосточной ипотеке» до сих пор выгодно, несмотря на такие цены. Еще выгоднее будет строиться самим, потому что за 6 млн рублей можно купить лишь «двушку» на 60 кв.м. За эти же деньги можно построить двухэтажный дом с гаражом. И он не будет терять в цене: стоимость участков растет с каждым годом, и дом, который был построен за 4 млн, можно продать за 5,5-6 млн. Квартиру в новостройке продать будет уже сложнее: с ремонтом и мебелью по себестоимости она будет сильно дорогой.

Если у вас обычная ипотека, то выгоднее брать квартиру на вторичном рынке. За ту же сумму можно купить квартиру с ремонтом и с мебелью от 2000 года постройки, а потом спокойно продать. Вообще, при покупке квартиры всегда надо учитывать, сможете ли вы ее потом продать. Поэтому ориентируйтесь по площади, а не по ремонту и мебели. Банки при продаже не учитывают ремонт и мебелированность, а только стоимость квадратного метра. Поэтому не имеет смысла перед продажей квартиры устраивать капитальный ремонт, все равно покупатели будут делать его под себя.

Редакция News.Ykt.Ru поинтересовалась у нескольких ключевых застройщиков, планируют ли они повышать цены на свою недвижимость в ближайшее время.

Директор ООО «Агентство ДСК» Анна Зробок:

— Мы свои цены пока еще не пересматривали. На те объекты, которые у нас в продаже, цены держатся на прежнем уровне, пока их не повышаем. Но прогнозирую, что цены на новые объекты будут намного выше. Все потому, что сейчас застройщик строит дома за счет кредитного финансирования. Мы должны получать кредит в банке. Деньги дольщиков находятся на счетах эскроу, мы их увидим только после того, как дом будет введен в эксплуатацию. Получить кредит в банке достаточно сложно и затратно.

Сейчас банки обязательно смотрят маржинальность проекта. Если раньше застройщик мог представить все свои объекты — где-то подороже, где-то подешевле, то сейчас рассматривается каждый объект по отдельности. Если банк увидит, что прибыль у застройщика невысокая, то он не будет давать кредит на этот объект. Мы должны отдать определенную сумму банку — не меньше, чем заложено. Плюс затраты на проекты, документацию и т.д. Цены на энергоносители и валюту тоже не уменьшаются, стоимость стройматериалов растет. Поэтому считаю, что понижения цен не стоит ждать, а повышение, скорее всего, будет.

Заместитель генерального директора ООО «Ир-Строй» Гульнара Мураева:

— У нас сейчас все квартиры на строящихся объектах проданы. Это дома, по которым разрешения на строительство были получены ранее, поэтому они не подпадают под действие 214-ФЗ по эскроу-счетам. Сейчас проектируем новый объект, и разрешение на его строительство получим через 3-4 месяца. Он полностью подпадает под действие этого федерального закона в рамках использования эскроу-счетов. Застройщик будет устанавливать цену на квартиры исходя из того, какой процент по кредиту ему установит банк. Весь дом должен быть построен за счет банковского кредита. Деньги дольщиков до ввода объекта в эксплуатацию мы не получаем. Только после ввода дома банк отправит эти деньги нам, чтобы мы погасили банковский кредит. Поэтому в настоящий момент мы не можем сказать, каковы будут цены через полгода.

Банковский кредит сейчас в среднем составляет 6-8% годовых, а наши климатические условия не позволяют строить круглый год. По сравнению с Центральной Россией у нас сроки строительства домов намного дольше. Следовательно, и кредит мы обслуживаем намного дольше. Если в Центральной России можно за один год построить многоквартирный жилой дом и в стоимость квадратного метра включить эти 6-8%, то здесь мы будем строить дом где-то 2,5 года. Следовательно, и процентов мы будем оплачивать больше. Это тоже играет роль в ценообразовании.

В «Сэттэ» и «Утум-Инвест» ситуацию комментировать отказались, в Республиканском ипотечном агентстве заявили, что в ближайшее время повышения цен не планируется.

Источник: News.Ykt.Ru.


Также вас может заинтересовать:

Написать ответ:


:bye: 
:good: 
:negative: 
:scratch: 
B-) 
:wacko: 
:yahoo: 
:rose: 
:heart: 
:-) 
:whistle: 
:yes: 
:cry: 
:mail: 
:-( 
:unsure: 
;-) 
:question