Как подорожает жилье в 2018 году?

YKTIMES.RU – До вступления в силу поправок в закон 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» осталось менее двух месяцев. Готовы ли застройщики к этому событию? Накануне этих изменений разберемся в проблеме и ответим на вопросы:

– Что такое договор долевого участия и как он работает в строительной отрасли;
– Какие поправки в закон 214 ФЗ вступают в силу 1 июля 2018 года;
– Как эти изменения повлияют на строительный рынок Якутска?

Что такое ДДУ и как он работает

Договор долевого участия (ДДУ) – это письменное соглашение между дольщиком и застройщиком. По нему инвестор, наряду с другими дольщиками, вкладывает деньги в возведение многоэтажного дома. Строительная компания после сдачи объекта обязана передать жилое помещение в построенном доме инвестору. Взнос осуществляется как с использованием ипотечного кредита, так и без него. Инвестор может использовать строящуюся квартиру либо как инвестиционный актив, либо для улучшения собственных жилищных условий.

Какие изменения 214 ФЗ вступают в силу

С 1 июля 2018 года вступают в силу поправки к законам 214 ФЗ «Об участии в долевом строительстве», а также ряд изменений 218 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». По сути, это означает постепенный переход от долевого на проектное финансирование строительства с привлечением банковских кредитов.

Перечень основных поправок:

– Минимальные требования к застройщику – трехлетний стаж на рынке и 10 тыс. кв. м. построенных площадей;
– Застройщики лишаются права напрямую привлекать инвестиции дольщиков;
– Запрет на новые выпуски корпоративных облигаций (на акции застройщиков запрет не распространяется);
– Обязанность застройщиков резервировать на расчетном счете не менее 10% от стоимости строительства;
– Одна компания может строить и привлекать средства физлиц только под один объект, используя одно разрешение;
– Строительным компаниям запрещено иметь налоговую задолженность;
– Один расчетный счет (эскроу) в уполномоченном банке под каждый проект, в том числе под все транзакции подрядчиков;
– Контроль банка за движением средств под общим надзором Центробанка.

Как поправки в закон 214 ФЗ повлияют на стоимость недвижимости 

Основной мотив принятия поправок – защита прав дольщиков и дополнительные гарантии безопасности частных инвестиций. Рынок в целом станет прозрачнее, а финансовые модели строительных компаний будут нести меньше рисков для инвестора. Однако для нас не менее важен вопрос в том, как эти изменения скажутся на себестоимости строительства.

Перечислим минусы готовящихся изменений:

о Монополизация рынка крупными игроками;
o Рост финансовых и административных издержек строительной отрасли;
o Вероятность снижения качества строительных услуг в условиях снижения конкуренции;
o Увеличение себестоимости квадратного метра жилья.

Мнения застройщиков и экспертов строительной отрасли г. Якутск

Георгий Карамзин, генеральный директор «Группа компаний «Утум+», «Почетный архитектор Республики Саха (Якутия)», «Заслуженный архитектор Республики Саха (Якутия)».

– На данный момент, поправка в законе никого не коснется. Все будут продолжать существовать за счет старых объектов, которые будут вводиться.

Резкого роста я не ожидаю, так как закон 214 ФЗ не имеет обратной силы и изменения в нем затронут только новые проекты. Поэтому все застройщики готовились к изменениям закона, приобрели как можно больше земельных участков, запустили максимальное количество объектов. Реформирование отрасли будет проходить поэтапно и займет, с учетом сроков строительного цикла, около двух лет. Следовательно, резких ценовых колебаний ожидать не следует. А мы, застройщики продержимся еще 2-3 года. Надеюсь, потом будет смягчение закона.

А вот если смягчения не будет, то по прогнозам Министерства строительства РС (Я), из 65 застройщиков в Якутске останется всего 6-7 застройщиков. При этом застройщики смогут вводить только один дом в течение двух лет. И вот, тогда появится дефицит в новом жилье. В результате, вырастут цены на жилье.

Я думаю, что 90% застройщиков уйдут в нелегальное строительство. Что им ещё останется делать? У нас в Якутии слабый контроль, за нелегальным строительством. Начнут строить дома без документов. Люди зная о всех рисках все равно будут приобретать такие квартиры, так как цена будет заниженной. А потом будут добиваться узаконивания. Потом это невозможно будет остановить. Власти не смогут контролировать. Будет больше обманутых дольщиков. Конечно, это пессимистичная сторона. Надеемся, что правительство изменит закон.

Татьяна Антипкина, генеральный директор строительной компании РДР-групп, «Заслуженный строитель Республики Саха (Якутия)», «Почетный строитель Российской Федерации», «Заслуженный строитель России».

– Закон ограничит практически всех застройщиков. На сегодняшний день все кто могут, делают некий «запас» получают разрешения на строительство до 1 июля. Этот «запас позволит продержаться застройщикам еще 1.5 года. Далее если не будет поправок в законе, все застройщики попадут под действие закона. Закон жесткий. Ни один застройщик города Якутска не соответствует требованиям этого закона. У всех есть долги по налогам, у всех есть какие-то другие ограничения. Всем нужно идти под банки. Все застройщики кредитуются в банках. Деньги дольщиков составляют не значительную часть. После того как закон вступит в силу, естественно цена за кв.м. повысится, за счет того что кредитный ресурс и ипотечный процент – это не сравнимая цена. Она больше. Конечно, застройщики положат в стоимость кв.м. из-за увеличение стоимости кредита.

Но на самом деле главная проблема которая сложилась в Якутске совсем иная. На сегодняшний день в нашем городе осталось мало покупателей. Например, мы в этом месяце продали всего 10 квартир. У «Туймаада инжиниринг» за неделю вообще продаж нет. Некоторые застройщики за месяц даже 1 квартиру продать не могут.

В Якутске живет 300 тысяч человек. Когда строительство начало развиваться все кто мог, пошли и купили недвижимость. А теперь, покупательная база сократилась. Поэтому мы озадачены не только этим законом. Застройщикам некому реализовывать квартиры.

С законом или без закона сократилась покупательская база. Дольщиков нет. Объекты даже строить невозможно. У застройщиков сложная ситуация в целом. Мы не Москва, у нас нет миграции.

Строители тянут транспортников, заводы, энергетиков, логистов, субподрядчиков и так далее. Это огромная цепочка. Что будут делать, те кто работает в этой отрасли, когда перестанут покупать квартиры?

В целом, я думаю, что будут корректировки в законе. Иначе никак. Закон пролоббировали для банков. Банки три моржи получают. Первое, это когда кредитуют предприятие. Второе – это деньги дольщиков, которое крутятся в банке, и третье ипотечные кредиты которые обязывают брать.Несомненно, все это влечет удорожанию. Но для нас это вторично. Потому что сейчас продавать некому.

Непонятно даже кто уйдет. Мелкие застройщики не смогут кредитоваться. Нечего заложить. Они уйдут под большие предприятия. У больших свои проблемы. Им нужны большие обьемы. А кому продавать?

1.5 года все как-то проживут, а дальше все равно сокращение строительного рынка будет. Хотя президент страны предлагает увеличивать объёмы строительства. В Москве есть куда реализовывать. А у нас нет.

В целом, пока даже не понятно, куда уходить строительной отрасль? В какую деятельность? Либо закрываться и уезжать в другие регионы, где нас никто не ждет. Все думают, ищут пути решения. То что рынок будет сокращаться это однозначно. То, что цены поднимутся это тоже точно! Примерно я так, думаю на 10%. Это за счет увеличения кредитования. Вторичного рынка это тоже касается.

Лариса Панькова, генеральный директор «Якутпромстрой», Почетный строитель России, председатель попечительского совета муниципального общеобразовательного казенного учреждения «Специальная (коррекционная) общеобразовательная школа-интернат № 34 VII вида (со структурным подразделением классов VIII вида)» городского округа «город Якутск», член Общественного совета Министерства архитектуры и строительного комплекса Республики Саха (Якутия).

– Крупнейшим изменением среди всех нововведений застройщики называют установление минимального размера суммы уставного капитала. Уйдут мелкие застройщики. Останутся самые надежные.

Также поправки требуют выделения каждого девелоперского проекта в отдельную компанию. Проще говоря – один объект – одно юридическое лицо.

Как правило, застройщики который давно работают, имеют свои строительный базы. Производят бетон и так далее. Это практикуется на больших строительных объектах. С новыми поправками, застройщики не могу заниматься другим видом деятельности, и не могут быть участником другого предприятия. Отдавать дело в частные руки тоже не вариант. Не выгодный закон подталкивает застройщиков к проектному финансированию – к работе с банками. А работать с банками могут только те застройщики, которые имеют большой стаж работы.

Я считаю, что сильного увеличения цен не будет. Все-таки спрос рождает предложения. Но если цены увеличатся, то будут привлекаться кредитные средства. Государство понимает, что люди будут брать продукт, когда он выгодный. Следовательно, 12%, разделят так: 6% ипотека, 6% кредит застройщика. Опять выиграли банки.

К изменениям никто не готов. Все-таки я думаю, что закон отсрочат ещё на 1 год. Ну, а если нет, то после 1 июля все забегаем. Возможно, кто-то начнет работать в другом направлении. Посмотрим, что будет. Мы застройщики, все друг другу конкуренты, поэтому особо не обсуждаем этот вопрос. У всех лишь предположения.

Муза Винокурова, юрист Министерства архитектуры и строительного комплекса РС (Я).

– Времена для строительного комплекса с 1 июля наступают сложные. Это будет мощный фильтр для наших застройщиков. По нашим прогнозам на рынке останутся лишь 10% от существующих застройщиков. Основная причина этих изменений по мнению Минстроя Россия — это сокращение числа обманутых дольщиков. На сегодня стоит очень остро вопрос обманутых дольщиков, эти изменения в федеральном законе полностью должны решить проблему обманутых дольщиков. Но появится другая проблема – увеличение стоимости квадратного метра. Произойдет спад предложений, зато увеличится спрос.

Весь этот закон поставит всю строительную отрасль под удар. Мы хотим выйти с законодательной инициативой через депутатов, которые представляют нашу республику. Мы направили письма в Министерство РФ по части учета особенностей нашего региона и строительного комплекса республики. Пока ответа никого нет. В целом, мы считаем, что 214 ФЗ подлежит изменениям.

Елена Аммосова(Аргунова).

Источник: Дневник Елены Аммосовой.