Рынок недвижимости Якутии в стагнации

YKTIMES.RU – Несмотря на четырехлетний кризис, российская строительная отрасль продолжает расширяться. Даже учитывая то, что потребительский оптимизм у людей снижен, как и цены на само жилье, рынок недвижимости в Якутске остается перенасыщенным. Разбор противоречивой ситуации – в материале «НУ_онлайн».

Кризис атакует

Строительная отрасль отражает реальное состояние экономики государства, региона, отмечает генеральный директор ПАО «Сахапроект» Прокопий Романов.

«Строительство способствует оживлению экономики, обладает значительным мультипликативным эффектом. К сожалению, у нас в республике нет достаточного уровня инвестиций, который позволял бы строительным организациям развиваться», – объясняет Прокопий Романов.

Профессор-исследователь кафедры экспертизы управления и кадастра недвижимости ИТИ СВФУ Туяра Гаврильева в свою очередь отмечает, что сегодня рынок недвижимости в Якутске пока не демонстрирует сжатия: еще не случилось падения темпов появления новых строек.

«Строительный комплекс продолжает расширяться, в то время как спрос на жилье по многим оценкам начинает уходить в некоторый спад, прежде всего из-за падения покупательной способности населения», – делится эксперт.

Она считает, что сегодня цены вынужденно снижаются, достигнув уровня 2013 года.

«Самый пик продаж был в конце 2014 года. С тех пор примерно с января 15-го цены неуклонно идут на спад и на первичном рынке недвижимости, и на вторичном − вследствие определенного роста конкуренции», – объясняет профессор-исследователь.

Покупательная способность населения города Якутска сегодня снизилась, что негативно сказалось на рынке недвижимости

Положение на начало этого года не такое оптимистическое, но пока сейчас в городе строится очень много жилых зданий, делится директор ИТИ СВФУ Терентий Корнилов.

«По моему мнению, рынок уже немного перенасыщен, при этом цены не снижаются, остаются на том же уровне, что и в прошлом году, – делится мнением директор. – На мой взгляд, одним из основных факторов, препятствующих дальнейшему развитию долевого строительства, является все еще не решенный вопрос субсидирования ипотечного кредита со стороны правительства РФ».

«В марте заключено всего 150 договоров о долевом строительстве, что для Якутска чрезвычайно мало, хотя бы в сравнении с количеством строящихся жилых зданий. Но, как правило, продажи в первой половине всегда низкие, так что можно надеяться на вторую половину года, когда обычно происходит повышение спроса», – добавляет эксперт.

Терентий Корнилов также говорит о том, что ужесточился закон о долевом строительстве – в нем появилось много новых положений. Например, застройщик должен иметь уставной капитал в размере 10 миллионов рублей, если площадь объекта строительства составляет 25 000 квадратных метров.

При всех сложившихся на сегодня условиях, рынок недвижимости стоит, отмечает начальник отдела продаж ООО «Строймонтаж-2002» Владислав Алексеев.

«Квартиры из вторичного рынка ценой свыше 2,5-3 миллионов рублей практически невозможно продать. Первичный рынок в этом плане немного более динамичен, поскольку существуют сниженные ставки на ипотеку, и подход банков к выдаче положительных заключений более лоялен. Скажем так, ипотека поддерживает первичный рынок», – анализирует представитель компании.

Он считает, что при наличии перенасыщения позиционируются продажи с минимальной ценой.

«Наш объект, который сдается в сентябре, продается за 58 тысяч рублей за квадратный метр. Из всех этих строящихся жилых зданий многие находятся на начальном этапе застройки, на которые потребитель попросту не идет, – рассказывает Владислав Алексеев. – Если рассматривать объекты с высокой степенью готовности и ближайшими сроками сдачи, то таких объектов мало – рынок еще не заполнен ими, реализация идет на хорошем уровне».

Факторы падения спроса

Эксперты согласны друг с другом в том, что сегодня покупательная способность населения довольно резко снизилась.

«У якутян уже 122 миллиарда задолженностей по кредитам, не считая микрокредитов, долгов за коммунальные услуги, за налоги, – отмечает доцент кафедры финансов и банковского дела ФЭИ СВФУ Афанасий Федоров. – Доходность у людей падает. В том числе из-за этого рынок недвижимости в упадке по всей стране. Из 122 миллиардов рублей задолженности 80 миллиардов – только на ипотеки».

«В условиях существующего кризиса, который длится на протяжении уже четырех лет, у людей снизился потребительский оптимизм. Многие начинают понимать, что ипотечный кредит им совершенно не по карману, – резюмирует Туяра Гаврильева. – Все те, кто хотел и мог купить квартиру, уже взяли ипотечные кредиты и решили свою жилищную проблему».

Профессор-исследователь считает, что какой-то определенный отложенный спрос имеет сегмент рынка элитного жилья. Но, по ее словам, в столице не строят по-настоящему высококомфортабельные дома, отвечающие повышенным требованиям.

Люди предпочитают брать квартиры там, где до сдачи осталось меньше года, покупая жилье у проверенных застройщиков

Немаловажным фактором является и сокращение оттока сельского населения в Якутск. Терентий Корнилов согласен с тем, что количество переезжающих из районов существенно сократилось. Он выражает обеспокоенность в связи с этим, ведь большую долю покупателей малогабаритных квартир составляли именно они.

«Существует мнение, что если анализировать проекты развития застроенных территорий, которые уже оформлены документально, то, чтобы все это реализовать, через пять-шесть лет в Якутске должен быть миллион жителей, – делится мыслями Владислав Алексеев. – Как результат, цена квадратного метра за последние четыре года опустилась на 20-25 процентов, за мою практику такого снижения я еще никогда не наблюдал».

«Прочь с рынка»

«Кризис на рынке будет выражаться в том, что слабые компании будут вынуждены уйти с рынка, – заключает профессор-исследователь кафедры экспертизы, управления и кадастра недвижимости ИТИ СВФУ Туяра Гаврильева. – Есть, конечно, какие-то риски, что кто-то наберет деньги дольщиков и исчезнет. Сейчас предпринимаются определенные меры, чтобы такие схемы не срабатывали, ужесточаются законы в этом направлении. Цены на недвижимость падают по всей России».

Действительно, эксперты сходятся во мнении, что в скором времени мелким компаниям придется уйти с рынка, либо задуматься над объединением.

«И дело тут даже не в кризисе. Строители столицы республики подошли к моменту, когда резко упало количество покупателей, – отмечает генеральный директор строительной компании «РДР Групп» Татьяна Антипкина. – Сегодня продаваемые объемы жилых площадей значительно превышают спрос населения».

«У нас маленькая республика, не такое большое число жителей, и те, кто мог взять ипотечные кредиты, уже воспользовались этой возможностью, а за вторым кредитом сегодня никто не пойдет, – в свою очередь добавляет Татьяна Антипкина. – Мы подошли к порогу, когда нужен другой механизм кредитования – необходимо, чтобы появились люди, способные купить эти квартиры».

Эксперт объясняет, что речь о тех категориях населения, которые раньше были ограничены в возможности приобрести жилье – молодые семьи, пенсионеры, например.

«Есть достаточное количество малообеспеченных семей, которые могли бы стать собственниками жилья, но не могут из-за высоких процентов по кредитам», – подытоживает она.

«От государства помощи ждать приходится только в виде субсидий, в то время как все желают изменений к лучшему именно в законотворческом плане, чтобы застройщики точно знали свои права и обязанности», – говорит директор ИТИ СВФУ Терентий Корнилов.

Потребительский выбор

Высоким спросом среди якутян пользовались и продолжают пользоваться именно малогабаритные квартиры в ценовой категории до 3,5 миллионов рублей. По словам Владислава Алексеева, потребитель при покупке в первую очередь руководствуется степенью готовности дома.

«Если лет пять назад люди смело покупали квартиры в домах, строительство которых только начиналось, то сегодня нужно, чтобы объект был готов как минимум процентов на 60-70, – рассказывает начальник отдела продаж ООО «Строймонтаж-2002». – Срок сдачи также играет немаловажную роль – люди предпочитают брать квартиры там, где до сдачи осталось меньше года. Покупают больше у проверенных застройщиков, которые уже хорошо себя зарекомендовали на протяжении многих лет».

Высоким спросом среди якутян пользуются малогабаритные квартиры в ценовой категории до 3,5 миллионов рублей

В начале 2000-х застройщики строили комфортные дома с большими площадями, нацеленные на людей с высокими доходами, жилье отвечало растущим потребностям горожан, отмечает профессор-исследователь кафедры экспертизы управления и кадастра недвижимости ИТИ СВФУ Туяра Гаврильева.

«В дальнейшем стоимость жилья начала достаточно быстро расти из-за появления ипотеки, которая привлекла дополнительный спрос, – объясняет эксперт. – В скором времени строители переориентировались, поняв, что большие квартиры продаются хуже, и начали строить дома с квартирами меньшей площади для менее обеспеченного слоя населения, которые могли решить жилищный вопрос путем ипотечного кредитования».

В рамках этой тенденции существуют и определенные опасности. Терентий Корнилов считает, что с социальной точки зрения это крайне проблематично, когда в одном доме, где 400 с лишним квартир, образуется понятная «толпучка» жильцов. Из-за многолюдности такие дома становится труднее обслуживать, гораздо больше требуется автостоянок, возникает множество бытовых неудобств и тому подобное.

Продолжать ли строить?

В росте рынка жилья сейчас нет необходимости, отмечает генеральный директор строительной компании «РДР Групп» Татьяна Антипкина.

«Якутск и так вырос до огромных размеров, увеличивать его не надо. То количество квадратных метров, которое будет построено до 2020 года, закроет все потребности города, – считает Татьяна Антипкина. – В год нужно будет вводить несколько объектов – заменять ветхое жилье. Но встает вопрос о том, куда должны переориентироваться строители, чтобы удержаться на плаву».

«В последние лет десять в Якутске ведется так называемая уплотнительная застройка. Мне кажется, будущее − в проектах комплексного освоения территории, в квартальной застройке, но их необходимо снабжать детскими садиками, учреждениями здравоохранения, школами, – делится Туяра Гаврильева. – Беда Якутска в том, что за последние 15 лет рост населения составил примерно 30 процентов, но он совершенно не сопровождался адекватным увеличением инвестиций в социальную инфраструктуру».

Каковы прогнозы

Строительной отрасли будет достаточно тяжело в ближайшие два-три года, но, тем не менее ситуация выровняется, высказывает свое мнение начальник отдела продаж ООО «Строймонтаж-2002» Владислав Алексеев.

«Очень много прогнозов связано именно с политикой, поэтому пытаться как-то экономически прогнозировать бессмысленно, – отмечает эксперт. – Учитывая сегодняшнее состояние, я предполагаю, что предложение уменьшится. Это произойдет из-за того, что застройщики, а именно прежде всего те, которые имеют всего по одному объекту, уйдут с рынка. Останутся только более-менее крупные. Таким образом, предложение сократится и выровняет спрос».

Как считает директор ИТИ СВФУ Терентий Корнилов, сейчас многие объекты не сдаются в срок, а дольщики начинают сразу же подавать в суд, тем самым сами же рубят сук, на котором сидят.

«В таких условиях застройщик практически не выходит из зала суда, он вынужден тратить много денег на судебные издержки», – объясняет Терентий Корнилов, добавляя, что скорее всего в ближайшее время Якутск захлестнут судебные разбирательства подобного рода.

«Если, например, в строящемся доме не продано более 70 процентов квартир – это значит, что застройщик не сможет достроить его, у него банально не хватит средств, – добавляет он. – В этой ситуации дольщики должны быть сдержаннее, потому что не все зависит от застройщика. Прогнозировать рынок в такой нестабильной обстановке крайне сложно. Если бы существовал нормальный субсидированный кредит, люди продолжали бы покупать квартиры».

Вопрос кадров

Как в этом случае обстоят дела с рабочими кадрами, готовыми связать свою жизнь со строительством?

«Перенасыщение отрасли молодыми специалистами, конечно же, имеется, и в ближайшие годы напряженность, на мой взгляд, будет только расти, – выражает обеспокоенность Прокопий Романов. – Особенностью рынка труда является то, что предприятия не имеют возможности и ресурсов доучивать молодых инженеров как молодых специалистов, прикрепляя, допустим, как некоторое время назад, к опытным специалистам-наставникам».

Все предприятия, отмечает эксперт, вынуждены искать на свои вакансии только опытных инженеров – это продиктовано реальной ситуацией в экономике региона и на рынке труда, а не жадностью работодателей.

«В этой ситуации для студентов выход только один – учиться на «отлично», – подытоживает гендиректор ПАО «Сахапроект». – Имеется много примеров, когда даже при отсутствии вакансий студенты-отличники уже на старших курсах трудоустроены, набираются практического опыта и нарабатывают трудовой стаж по специальности. Обычно на летней практике в организациях они себя показывают с хорошей стороны и трудоустраиваются, сначала по договору, а потом и на «постоянку».

Проводником новых идей могут служить только инженерные кадры, ныне бакалавры или магистры, соглашается заведующий кафедрой строительных конструкций и проектирования СВФУ Федор Посельский.

«В нашем институте как кузнице инженерных кадров для строительства в части внедрения инновационных технологий ведутся достаточно активные исследования, имеется задел, определенный опыт наработан», – объясняет эксперт.

Так, по словам эксперта, в эксплуатацию введен завод по выпуску автоклавного пенобетона, ведутся исследования конструктивных решений зданий из легких стальных тонкостенных конструкций (ЛСТК) и монолитного железобетона, разрабатываются эффективные фундаменты для малоэтажных зданий, введены в эксплуатацию энергоэффективные дома. Работы проводятся в сотрудничестве с заинтересованными организациями.

«В текущем году получили аккредитацию на подготовку магистров по трем образовательным программам, состоится первый выпуск магистров строительства, – продолжает Федор Посельский. – Каждый магистрант в течение двух лет провел исследования по проблемным вопросам проектирования и строительства. Безусловно, было бы весьма полезно расширение сотрудничества со строительными и проектными организациями, администрациями муниципальных образований – согласно их запросам по внедрению инновационных технологий, включая выполнение магистерских диссертаций».

Чем ответить?

«Искусственно вряд ли что-то можно придумать, особенно в части изменения сферы деятельности строительной организации, – считает Прокопий Романов. – Все должно проистекать как-то эволюционно. Конечно, можно освоить смежные виды деятельности – от новостроек перейти в капремонт, в дорожное или гидротехническое строительство. На объектах много субподрядчиков специализированных работ: электромонтаж, сантехника, различные сети – вот они часто переходят на генподряд».

Кризис дает возможность того, чтобы помимо строительства многоквартирных домов развивались другие альтернативные варианты, делится профессор-исследователь Туяра Гаврильева.

«Например, индивидуальное жилищное строительство. Поэтому как раз растет цена на земельные участки, – объясняет эксперт. – Но надо понимать, что частные дома – это менее ликвидные объекты, их труднее продать».

Кризис дает возможность того, чтобы помимо строительства многоквартирных домов развивались другие альтернативные варианты

Мировой строительный рынок сегодня предлагает множество различных весьма эффективных решений, добавляет заведующий кафедрой строительных конструкций и проектирования СВФУ Федор Посельский.

«Поэтому повышение качества домостроения должно предполагать внедрение новых эффективных решений и технологий, – отмечает Федор Посельский. – Только инновационные технологии, в конечном счете, приведут к снижению стоимости жилья. Это касается как крупных многоквартирных зданий, так и малоэтажных, включая индивидуальные дома».

Эксперт добавляет, что проблема домостроения не ограничивается одними городами.

«Она более остро стоит в сельских населенных пунктах, особенно, в арктической зоне, где не только суровые природно-климатические условия, но и ограниченный период завоза стройматериалов, короткий строительный цикл, малые мощности. Поэтому, как нигде, востребованы инновационные технологии», – заключает Федор Посельский.

Дьулус Борочков.