Пузырь на рынке недвижимости России сдувается

YKTIMES.RU – Ровно, как и в США цены на недвижимость в России перешли в снижение, где Москва является одним из лидеров снижения, будучи самым перекупленным регионом. С 2020 года цены выросли на 50% – это максимальные темпы роста цен на недвижимость с пузыря 2007, пишет telegram-канал “Spydell_finance”.

Масштаб роста цен 15 лет назад был настолько значительным, что пик цен 2007 не могли преодолеть на протяжении 13 лет, а в долларах цены на московскую недвижимость упали более, чем в 2.5 раза.

Сейчас будет аналогичное. Вторичка развернулась с апреля (накопленное снижение цен за полгода составляет 7%), но все еще на 6-8% выше прошлого года по номиналу. Первичный рынок держался дольше за счет манипуляции с беспроцентной ипотекой и прочими маневрами, но ценовой импульс был сбит в мае, с тех пор до сентября была стагнация, а в октябре рекордное месячное снижение цен первичной недвижимости на 1.5% по данным ЦИАН.

Причиной подобного является фактор неадекватного ценового импульса, что существенно снизило доступность недвижимость за собственные накопления и доступность ипотечного кредита, рост неопределенности, снижение доходов, эмиграция.

Сколько население России тратит денег на покупку недвижимости из собственных накоплений? В среднем 2.3% от национальных доходов. В деньгах выходит так: 2013 – 0.9 трлн руб, 2014 – 1.05 трлн, 2015 – 0.9 трлн, 2016 и 2017 – 1.1 трлн, 2018 и 2019 – 1.45 трлн, 2020- 1.8 трлн, 2021 – около 2.4 трлн (максимальная доля расходов, как минимум за 15 лет).

С 2013 года по 2021 из собственных накоплений было потрачено 12.8 трлн руб на покупку недвижимости.

Но есть еще ипотечный кредит, на 1 октября 2022 задолженность составляет 13.3 трлн. В 2018 и в 2019 ипотечный кредит взяли на 1.23 трлн, в 2020 – 1.65 трлн, в 2021 – 2.5 трлн, в 2022 за первые 9 месяцев прирост задолженности на 1.3 трлн по сравнению с 2 трлн в 2021 и 1.2 трлн в 2020.

Соответственно, темпы прирост кредитования снизились на 35% г/г за первые 9 месяцев 2022, но выше на 16%, чем в 2020.

Таким образом, расходы на недвижимость с учетом кредитования в 2018 и 2019 около 2.7 трлн руб, в 2020 уже 3.45 трлн, в 2021 рекордные 4.9 трлн, а в 2022 падение могут составить до 3.5-3.6 трлн.

Баланс между спросом и предложением резко смещается в сторону предложения к 5 летнему максимуму, затоваренность растет, как и среднее время ожидания сделки (выставленного объекта на продажу).

Масштаб эмиграции предстоит еще оценить, но это один из факторов роста предложения, т.к. многие люди покидают Россию с концами. Идет сброс спекулятивной недвижимости, купленной на волне неадекватного пампа цен с 2020 по 2022.

Экономическая и геополитическая неопределенность слишком высока, что снижает инвестиционную активность. Идет бегство в ликвидность – кэш, депозиты, краткосрочные облигации, а недвижимость неликвидный актив, который продать очень сложно в условиях неопределенности.

Самое уязвимый сегмент – это недвижимость премиум класса (падение может достигнуть 35% и более), т.к. покупатели в этой категории в наибольшей степени подвержены склонности к эмиграции и более осмотрительны в инвестиционных операциях.

Что касается низшего и среднего ценового сегмента – здесь все зависит от динамики доходов, доступности ипотеки и стоимости жилья. Пока доступность самая низкая за 10 лет, поэтому цены будут падать.

Перспектива снижения? До уровня 2019, как минимум с точки зрения доступности относительно доходов населения. Весь пузырь с высокой вероятностью будет ликвидирован. Нет факторов, которые бы поддерживали дальнейший рост цен. Поэтому с учетом текущих цен, недвижимость сейчас – это худшая инвестиция.

***
Проблемы с доступностью ипотечных кредитов и неадекватными ценами на недвижимость проявляются через увеличение сроков кредитования.

Средневзвешенный срок ипотечных кредитов в декабре 2017 был 187 месяцев, спустя год – 200 месяцев, в конце 2019 уже 215 месяца, в конце 2020 – 225 месяцев, в декабре 2021 – 257 месяца, а на 1 октября 2022 средневзвешенный срок вырос до рекордных 281 месяцев – за 4 года увеличение сроков ипотечного кредитования в 1.4 раза.

Это было обусловлено снижением доступности ипотечных кредитов, чтобы нормализовать среднемесячные процентные платежи в соответствии с доходами.

Средний размер ипотечного кредита существенно вырос, причем значительно сильнее доходов. В декабре 2018 – 1.92 млн руб (ставка 9.66%), декабрь 2019 – 2.17 млн руб (9.05%), 2020 – 2.65 млн руб (7.36%), 2021 – 3.33 млн руб (7.81%) , а на 1 октября уже 3.79 млн руб (6.71%). Рост ипотечного кредита почти в два раза за 4 года!

Кстати, впервые в истории среднемесячная ставка по кредитам в России стала меньше, чем в США!

В Москве средний кредит 8.1 млн, в Санкт-Петербурге – 6.1 млн, в Московской области – 5.9 млн руб.

Как результат, в 2020 году среднемесячный платеж был 19.57 тыс, в 2021 – 24.04 тыс руб, сейчас – 24.1 тыс руб. Рост стоимость недвижимости компенсируется снижением ставки за счет льготной ипотеки и удлинением срока кредитования. Также наблюдается тенденция снижение метража проданного объекта недвижимости, чтобы компенсировать рост цен.

Около 47% от всего объема кредитования проходит через программу господдержки.

С июня наблюдается улучшение ипотечного кредитования, основной которого стало снижение ставок и смягчений условий кредитования. На 1 октября 2022 количество кредитов снизилось на 13% г/г, а объем кредитования вырос на 9% из-за роста среднего ипотечного кредита по причине роста стоимости квадратного метра.

За первые 9 месяцев объем выданных кредитов упал на 35%, а по объему на 21% меньше, чем в прошлом году.

С ноября ожидается снижение интенсивности кредитования и падение цен на недвижимость.