Как «дальневосточная ипотека» повлияла на якутский рынок недвижимости

YKTIMES.RU – После введения программы «Дальневосточная ипотека» стоимость жилья в Якутии резко выросла. На минувшей неделе риелторы из Якутска подготовили петицию за введение государственного регулирования цен. Редакция News.Ykt.Ru попробовала выяснить, что происходит на якутском рынке недвижимости.

За девять месяцев 2020 года жители Якутии заключили почти 9,5 тысячи ипотечных жилищных кредитов на общую сумму 30 миллиардов рублей. По сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество заключенных сделок увеличилось на 16%, объем — на 35%. Как отмечают в якутском отделении Банка России, такой небывалый спрос активизировала «дальневосточная ипотека».

Антон Коноплев, управляющий отделением — Национальным банком по Республике Саха (Якутия) Дальневосточного ГУ Банка России:

— Вслед за ключевой ставкой Банка России снизились и процентные ставки по кредитам в коммерческих банках, что сделало ипотеку более доступной для жителей республики. За год средневзвешенная ставка по ипотеке опустилась с 9,9 до 6,6%. Кроме того, тысячи якутян оформили кредиты в рамках программы «Дальневосточная ипотека» по льготной процентной ставке.

Негативные последствия льготной ипотеки

К концу года российские эксперты отметили, что кроме положительных эффектов ипотека с господдержкой породила и отрицательные тенденции. Одной из первых о них рассказала глава Банка России на пленарном заседании Госдумы, она же предложила свернуть эту меру поддержки.

«Льготная программа кредитования, которая, конечно, очень помогла и гражданам сохранить возможность улучшать жилищные условия, и застройщикам продолжать ввод новых домов. Но одновременно уже виден рост цен на жилье на первичном рынке, который опережает и инфляцию, и рост доходов населения. В итоге доступность жилья для людей может упасть, несмотря на льготную ставку. Своевременное завершение этой антикризисной программы позволит избежать формирования „пузырей“ и сбалансировать на рыночной основе спрос и предложение на рынке жилья. Рыночные, а не только субсидированные ипотечные ставки также снизились, и это позволит гражданам дальше получать доступную ипотеку. При этом рост цен на жилье и, соответственно, долговой нагрузки должен быть соразмерен динамике доходов населения», – сказала Эльвира Набиуллина.

В начале декабря в Совете Федерации обсуждали действие программ льготной ипотеки. Как констатировала спикер верхней палаты парламента Валентина Матвиенко, эта мера эффективна и с социальной, и с экономической точки зрения, но есть риск, что рост цен съедает эффект от субсидированной ставки.

«Квартиру без ипотеки взять нереально»

Редакция News.Ykt.Ru провела опрос среди 20 получателей «дальневосточной ипотеки», в котором попросила оценить ее. Абсолютно все респонденты положительно отзываются об этой инициативе.

Роза Тимофеева:

— Я взяла «дальневосточную ипотеку» под 2% в январе, это решение пришло достаточно спонтанно. За день собрала документы, через день получила одобрение, на той же неделе подобрала квартиру. Выбрала новостройку в районе музея «Россия — моя история». В месяц платим 21 тысячу рублей. Ипотека под 2% — это почти как рассрочка, отличная возможность для молодых семей.

Также опрошенные единодушно пришли к выводу, что приобрести жилье своими силами, без поддержки родственников или государства, нереально. Непросто накопить и на первоначальный взнос, который по программе ДВИ составляет 20% от стоимости жилья. Мало кто идет по пути накопления: по словам опрошенных, «так и век целый может пройти». Большинство признались, что для первоначального взноса пришлось продать имущество — автомобиль или недвижимость.

Саргылана Викторова:

— Взяли в марте ипотеку в «Алмазэргиэнбанке» под 1,7% на 20 лет. Купили трехкомнатную квартиру в 203 микрорайоне. Еле успели до повышения цен. Купили за 7,1 миллиона рублей, ежемесячно платим по 28 тысяч. Перед вступлением в ипотеку срочно продали одну ипотечную квартиру с высоким процентом и однушку без ипотеки. Первоначальный взнос отдали по минимуму — 20% по условиям ДВИ, зато купили машину и оставили деньги на машино-место во дворе и ремонт квартиры. Решили по максимуму воспользоваться возможностями «дальневосточной ипотеки», чтобы не брать мелкие кредиты на другие нужды. Считаю, что без ипотеки нереально купить квартиру человеку со средней зарплатой и детьми.

Незамеченным не осталось изменение цен на рынке жилья. По словам жителей Якутска, стоимость квартир поднималась каждый месяц.

Мария Иванова:

— Когда в январе узнали о двухпроцентной ипотеке, сразу подумали: «Вау! Надо брать!» Но не было первоначального взноса, чтобы его собрать, пришлось продать старую квартиру. В феврале начали ремонт для продажи, в марте искали покупателя и в апреле вступили в ипотеку под 2% в Сбербанке. Выбрали двухкомнатную квартиру в районе Залога. Ежемесячный платеж — почти 22 тысячи рублей. После использования материнского капитала он уменьшился до 19 тысяч.

Заметила, что с каждым месяцем цены росли. Мой двоюродный брат в январе взял в ипотеку примерно такую же по площади квартиру за 5,1 миллиона рублей. Мы же в апреле взяли уже за 5,3 миллиона. Недавно, в начале декабря, увидела в инстаграме объявление от агентства, в котором за квартиру, которая меньше по площади, просили уже семь миллионов. Получается, буквально за семь-восемь месяцев цены так сильно подскочили.

«Мы медленно, но верно движемся к некоему жилищному коллапсу»

Рост цен отмечают и риелторы. На этой неделе активисты опубликовали петицию с призывом установить госрегулирование цен на жилье. Проанализировав сайты якутских девелоперов, они констатируют, что за 2020 год рост составил почти 40%. По их мнению, с такими ценами даже ипотека под 2% не делает жилье доступным.

«Ввиду существенно возросшего спроса и относительно небольших объемов строительства новых объектов фактическая стоимость квадратного метра жилья на территории Якутска в строящихся домах выросла со среднего значения в 75 000 за квадратный метр до 115 000 (по Дальневосточному региону рост стоимости квадратного метра колеблется в диапазоне 23-27%), что оказывает существенное влияние как на перерасходование денежных средств, предусмотренных на реализацию данной программы в бюджете РФ (так как субсидирование льготной ставки происходит из федерального бюджета), так и на возможность приобретения такого жилья подходящей категорией заемщиков (ввиду возросших расходов по обслуживанию ипотечного кредита).

Приобретение жилья на первичном рынке недвижимости в текущих условиях существенно увеличивает финансовую нагрузку на бюджет молодой семьи, ведь помимо возросшего ежемесячного платежа необходимо предусмотреть денежные средства на ремонт жилого помещения после ввода объекта в эксплуатацию, при этом многие семьи вынуждены на период строительства домов также платить за съемное жилье. Ввиду климатических особенностей нашего региона период ожидания завершения строительства одного объекта может составлять до двух лет», — говорится в коллективном обращении, которое подписали уже более 2300 человек.

В комментарии News.Ykt.Ru один из авторов петиции отмечает, что идея ипотеки с господдержкой хорошая, но непроработанная.

Евгения Рубан, директор риелторской компании:

— По данным Росреестра, доля сделок на первичном рынке за 2020 год увеличилась до 42% против 29% в 2019 году. При этом спрос на «первичку» держался первые полгода с начала работы программы ДВИ, сейчас спрос пошел на спад, потому что новых предложений нет. Количество объектов, которые подпадают под действие программы «Дальневосточная ипотека», существенно меньше ввиду ограничений по федеральному закону, связанному с долевым строительством. То есть мы медленно, но верно движемся к некоему жилищному коллапсу.

Люди хотят покупать жилье, но не могут. На фоне ипотеки под 2% выросла стоимость квадратного метра, то есть появился перерасход по обслуживанию кредитов. Вслед за первичкой, как это обычно бывает, и на вторичном рынке существенно выросли цены. За этим идет снижение покупательской активности, и ставка на вторичном рынке осталась на уровне 8%, то есть разница в платежах просто колоссальная. Когда люди не могут купить себе квартиру по программе ДВИ, они чаще всего даже особо не рассматривают вторичный рынок. Такая ситуация наблюдается на всем Дальнем Востоке.

— Как, на ваш взгляд, госрегулирование цен на жилье может помочь в этой ситуации?

— Сейчас же цена устанавливается самим застройщиком, она зависит от того, что он предлагает, какое количество квартир в доме и т.д. Больше ничем цены не регулируются.

Есть со стороны государства ограничение по предельно допустимой надбавке на продукты или лекарства, то же самое мы предлагаем сделать со стоимостью квадратного метра. На госпрограммы расходуются деньги федерального бюджета, ведь ставка субсидируется государством, соответственно, идет перерасходование средств. Грубо говоря, за каждую купленную квартиру государство переплачивает почти 40% от запланированных денег. Такая ситуация наблюдается в Москве и Питере — цены растут.

У нас рост цен произошел буквально в первый же месяц после появления «дальневосточной ипотеки». Даже в первую же неделю, с 20 января 2020 года, когда банки начали выдавать ипотечные кредиты под 2%, у многих застройщиков цены поднялись. К примеру, в забронированной нами квартире цена за квадратный метр поднялась с 75 до 79 тысяч. Затем, я бы сказала, еженедельно, по мере того, как заканчивались квартиры, цены росли.

— При этом, как я понимаю, предложений на рынке недвижимости не так много?

— Да, если сейчас посмотреть раздел новостроек на Ykt.Ru, видно, что в Якутске свободных объектов, наверно, около восьми. Этого мало. Объекты, которые завершают строительство в четвертом квартале 2020 года и в первом квартале 2021 года, в основном уже распроданы, а новых домов, которые вынуждены работать по новому федеральному закону, немного.

Застройщиков ограничили в объемах строительства. Сейчас нет такого, что застройщик может одновременно застраивать несколько микрорайонов, если у него ограниченное количество денег. То есть они не могут строить больше, чем позволяет бюджет. Сейчас они должны брать кредиты для строительства.

С одной стороны, застройщиков ограничили, с другой — людям дали возможность приобрести первичное жилье, в итоге мы получили его дефицит и высокие цены.

Кроме введения госрегулирования цен авторы петиции предлагают распространить условия льготного кредитования по программе «Дальневосточная ипотека» под 2% на вторичный рынок недвижимости, а также дать возможность приобретать квартиры не только у застройщиков и агентств, но и у физических лиц. К слову, осенью такая возможность появилась у жителей Чукотки и Магаданской области. Как пояснял глава Минвостокразвития Александр Козлов, в этих регионах отсутствует первичный рынок жилья. Якутяне также могут приобрести «вторичку» по ДВИ, но только в сельских поселениях, и большой популярностью эта система не пользуется. По словам риелторов, помимо Якутска спросом пользуется жилье в Покровске и Мохсоголлохе, но так как у этих населенных пунктов статус городской, под действие ДВИ они не подпадают.

О том, что цены на жилье продолжат расти, говорят и в Минстрое России. На прошлой неделе ведомство опубликовало проект приказа о нормативе стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первое полугодие 2021 года. Этот показатель предлагается установить в размере 49 173 рублей, по сравнению со вторым полугодием 2020 года он вырастет на 1,1% (48 634 рубля). В этом же документе определена среднерыночная стоимость одного квадратного метра жилого помещения в регионах. На первый квартал следующего года для Якутии этот показатель будет равен 87 444 рублям.

Как пояснил заместитель министра строительства и ЖКХ России Никита Стасишин, эти значения не влияют на формирование стоимости жилья на рынке. Они используются для расчетов размеров социальных выплат отдельным категориям граждан на приобретение или строительство жилья.

На федеральном уровне продолжается поиск решения жилищных проблем. В качестве одного из вариантов обсуждается продвижение долгосрочной аренды: по мнению Валентины Матвиенко, эта программа сможет сделать жилье более доступным. Помочь россиянам накопить на первоначальный взнос Центробанк предлагает с помощью профильного банковского вклада и механизма электронных закладных, которые позволят перенести процесс оформления ипотеки и государственной регистрации залога недвижимости в онлайн-режим. Также рассматривается идея распространить льготную ипотеку на вторичное жилье, правда, пока речь идет только о программе под 6,5%.

Ксения Габышева.

Источник: News.Ykt.Ru.